董有-●■◁◆：加装电梯分两类△●…▷，一类叫租赁梯◆●■…，一类叫集资梯•◆•◇。集资梯是老百姓集资▼▼△，拿钱找人代建•=●，产权归居民▪☆▪-…；还有一类租赁梯▽◆▼，资本投资○☆◁●☆▪、建完○▪◁，居民像坐出租车一样☆-▷■○○，每次付费▽◁。现在基本上就两种形式▲◆=△…。
董有▲=▽■◇■：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润★○□□，但是利润很薄▪★▽；后期运营•-◆，电梯维保费用是6000元~8000元/年▼▷△▲•。实际上利润不高--◁…◆-，而且很麻烦▼★◇◆=-，很多企业进来时觉得新鲜□=○，干三五年后都撤了□○☆。
周末打造一次卫生◆★，补贴24万元封顶◁▲◆△◁。在北京•○☆▪▷，现在各个银行都在跟进★=▲◁△，加电梯是100%同意◇◆，目前已经简化到15个□•-；按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算◆□…▽○○，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地-▼；居民问你管房子管什么…◆▽▼▪，我们一直建立标准…★▷。
比如十四五期间□■□，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3-△▽.9万个●=-★，去年完成了4●==●◇.03万个●◁•●▷…，今年计划改造5-○■=○=.3万个◁☆•☆。我们也做了一个5年计划★◇◇•●●，缺钱-◆，把资产★▼•▼-▲、资金准备好★○□，但有资产■◆◆■●、资金还得批规划▼▽▷★▲，不批都是违法建设•=◁◆◆▼。
国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金=▲●◆▽，十四五期间□•■==，老旧小区改造再次被写入政府工作报告▽◆•◁○，有人拿个椅子坐在门口pg电子麻将胡了2试玩•■•◁。
老百姓不是不能付费☆■▼△，老百姓是最大的消费者▪▼▷☆◇，拉消费▼•▼▪★★、消费升级是关键●▲◁☆△=，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足▷●☆。比如我们打篮球还能找个地方…■●▷•◇，但打网球根本没地方◆■△•▪。所以未来基于服务市场非常大●▽▽○。
电梯应该多少钱○-●●☆？先要有一个标准◇▷□，北京和上海都是我们帮定的标准●•▲△，60万元是基准价◇■▽▪□，有特殊要求可以高一点◇▼•○，条件差一点可以低一点•□☆。市场上一部三菱电梯将近20万元-○◁△□■，一些品牌可能不到10万元★□●。
筑福已经做了11年□=●■，董有=•-■▷：这个市场非常大○▽●，目前▲…▲，第一个自有△•▷□□●，与当地国企一块来做这个事…▷▪-。我们和造价处仔细交流过△……，还有利用老厂房改造成文创园▲◇◆○▪=、科创园…★▽▪，2020年湖南△▽●▼、广西-=☆▲、广东●…•■△★、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债●□▪☆▽，董有透露◇□△•。
董有◇◁●◆●•：这些年我们一直在探索-◁◆，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿▷★，在北京学校家属院□•=◆▽•，刚说几句-☆○□●，人家给我们骂出来了▽▼◆■；在上海医院▽=…-▼▷，那儿一吵▽•，我们赶紧散会了▲○。加梯的同事◆▪☆★◇，每天早上出去笑容满面◇□△-，阳光灿烂△…▼●，晚上回来满脸阴郁••=☆…，被人喷得够呛□◇。如果没有强大的内心很难持续下去◆■。
☆▲▼▷…“这么多年◁★◇▼•，还有石景山朗园•●□◆☆、首钢园区等几个图书馆☆•■▽；但是不像过去地产增量时代简单粗暴◁□△，还是通过其他途径解决-●▪？具体来源我们也细化了▲•▲，我们公司就在首钢老厂房办公…●●，去年底■○•。
物业费是管房子的☆▽■，第二个是划拨•◁■，目前已经降至65天★△•□•。很多企业本着地产思维△■、工程思维来做老旧小区★-◇▷，经过多年的实践▽☆，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营◇○•▷○；经济观察报▪▷▲▼■=：老旧小区改造和加装电梯□▷▷●。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调◇◁★◁●。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年▽◆•；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目▼▽☆，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年…☆★▲。
各地政府给适当补贴□▲○，上海…▼△▷…●、北京补24万元△-◁◆，最近上海加了4万元-▼，补到28万元-•--○▽，广东原来是10万元▽□•△，现在加到15万元•★••。山东第一批试点每部补25万元▼■=□▽，150部共补贴了4000万元◇-☆•▼▽，试点完正常6层楼每部补20万元•◆○•，7层再加点■…=…，5层再减点◆▪▼★◇★。
董有★◇=•▼：小区里有一部分▽○△，小区的周边有一部分◆=◆。具体是按照本片区★□、连片区和大片区划分-••，本片区就是小区☆…，连片区就是小区周围的公共资源●◇▷●，连片区是整个街区的公共资源▪★□■□。
光说了半天○-□，这都可以收费◆□•。筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右-◆•。不光是装配式的硬件标准▽●■…■，已经7年了•◇■。第五是审批-○、新批■=，
还有一次在北京一个学校家属院••=，周末我们在现场做工作•■□△▪◇，我和他们说□★■★-▷，加电梯对房子也是增值☆▲•-，当时一位老师就急了=◁…▲，说你这么说●□★，那我们都得算一下账…□◇，当时大家就说-•▼，董总你别说了▽◁。
经济观察报■◇○•▷：北京有一个老旧小区改造项目▽…•■●，先后投入4000多万元▽△◇，但很难在短期内见到收入☆□○▪☆□，这种状况下●○○=◆，投入的持续性如何保证◁○•▪△…？
第一关下来…=，不同意的人中……◇，起码有一半会同意•■●…▼★。最后还有个别人不同意-▷◇=，我们会让专业的人去疏导○▲●▼=□，沟通情感-◇==★★。经过这一轮后◆☆，我们再介入基本大部分都能解决掉○◁-=▷。但这样做肯定会拉开时间▷★○。
经济观察报▪☆▽=：加装一部电梯的成本是多少◇▼△•？包括电梯成本○…、安装等环节下来需要多少钱=☆？
策划☆▷•…●、规划计划落实到项目后==，我们得代融●□■▪•、代建•▽□■、代营△•●…=，这是三代◇…•★-•；把资源做好•▷，还得地方政府配合做一个招商会△…=■、一个对接会▲•■○◇、搭建一个协调会-◇。地方政府没有一个协调会▽•…○▷●，我来了也做不了这个事……□-=。
2020年5月◆★△•，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3☆☆○▲=.9万个○■▲★▼，7月□▼-▲▲，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》…▼○■◇，对老旧小区改造任务进行了明确■◆◁•▼，而当年实际完成改造老旧小区4…▽◇□…▲.03万个-=▷。
如果从2011年开始从事加装电梯算起◇◆▷△，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头◆○▼-○●。
今年1月■-，云南省成立了云南省城市更新公司=◆◆，让我们支持云南省做城市更新△▽•…◆★，选了昆明○•-◁=、大理▲▷•☆-、玉溪•○★▷★、宾川★△•◇★◆、洱源5个城市试点▽■◇▲▲◇。另外我们和辽宁◁☆▽=◆、广西▷▪、重庆◁=★•、成都…◁○、青岛◇●•◁○、宜昌等省市也在接触◇◁○△▼，我们从策划…○◇◁•▪、规划=△…、计划帮他们搭建起模型▪★•••，有些已经到试点实施阶段了☆●▲●★…。原来我们是在北京做●△，现在走出去了▼◇◆-▪。
董有▷◆•●◁：加装电梯和老旧小区改造▲◆△▷◁•，十二五期间是财政花钱☆●△△▲■；十三五期间要求企业▪=◁☆◇◆、居民要参与▼…==△；现在十四五要求居民要出钱□•○○▼，企业要参与•▼□■。需要有社会资本进来◆••▼-，要打通融资渠道▼-□。
董有●…•：三普就是人口普查■•●、经济普查和灾害普查▲-●▷◆，通过三普我们拿到一个城市的基本数据★▪=，相当于做体检•=；下一步是三划=▷▲▪，给它做策划△▲△•、规划和计划●▷△▼★★。
所以☆◁★■，在这种思路下△•△○，我们把BTO(即建设▲□▲□、移交=☆★、运营•…★▽■□，利用小区●▷…、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所▽•▷▼，移交给产权所有人•○◁，形成资产包▲▪■☆•，为改造所需资金进行融资◁☆•，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展=■-◇◇•，做了三普三划三代…▷▽◇◆▲、三资三会三业◆◇-…■。
假如有80%同意的◇△▽◆-◆，有20%不同意的★★▼■▲◆，第一步我们用五人五步法=■◆-◁，这个楼的选5个人■◁☆☆•，每人每周到守门员家○▪▷，每次送一个小礼物★•◁-■，说一句线句=▼◆■…，肯定就要吵了△▷▲=，所以一句就够了▽○□▷。
董有…◆：还有一些增值收入▼…▼△▼•，比如近期我们和住建委谈小区怎么改▲☆□△○☆，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电●▷★▷，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱•◁，这个收入可以补充改造小区的费用▲◁△△▼▽。而且发出来的电□☆•△◇■，小区居民可以用▪○◆，缓解未来碳中和的压力•◁□○△▪。
董有△◆○◇★▲：我经历过两次•★，一个是在上海某医院家属院加电梯◆☆□▲，晚上8点多做工作座谈▷▪▷◁，聊了有半个小时的时候▼▼▲▽•，一楼业主指着三楼业主说△☆●：◁▪◁◇●□“院长◆◆▲▪▲●，当年分房▷◁☆，你应该把我分到2楼★▼•◁○=，你给我分到1楼不公平=▪◇，你还住在4楼△□=•，你想下楼◇△◁☆，到死都甭想=•◁。-▷◆★”当时院长站起来了…◆，俩人要打架••=，我们赶紧停这个事儿△▲…●○▼。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业●△，如果没有物业就别改□…••◆◇，这是一个硬性条件▼◁▽○•▪，但是好多小区还没有▷◁◆◆。比如衡水60%的老旧小区没有物业•◁-★，40%有物业的小区也不好•★○▼…▷，去看了两个小区•▼☆◆▷▲，我问物业服务为什么不好☆◆▼■，他们说没人交物业费△◁☆◇○。
各地都在积极推动这样的民生工程◆…，但是要解决的问题…□▲▼▼，一是需要政府补贴★◇○★•▼、企业出资☆●、居民出资集合起来▪◆•◆▼；二是居民要同意□=○，改造老旧小区▼▽▲•★、加电梯过程△▷=▽■，总有人反对-☆…，总有问题-◇◆■，怎么办◆•◁△◆？大家经常说加梯为什么那么慢□•=…★，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯□▷●◆，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯△◇◆=▷，用时间去换空间◆◁，没有这个时间消化不了•☆。
就需要转变思路-●=□□◆，去年初▪●，拿一块地△▲▽★“咔▪■••■=”一盖楼就卖了★▲•★▷=，目前社会资本和金融机构参与情况如何-▲…•？加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批•◇，还得有一套做居民工作的软件标准▪■。
加装电梯等于买了汽车租出去了●○，车是我的☆▼☆，抵押担保没问题●•，运营和产出是多少△■▲▪•？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元▽△；接着做增值服务•△，比如电梯有三块广告牌•■▷▪-=，一块广告牌一个月200元▼▲■•◇，一个月600元收益▲★。我们还有一些配套服务■■▽★，从算账模型和运营模型上能够成立▲■。
董有▼▽▽●：跟居民沟通=△▷，跟各级部门沟通•■、协调▪▼△○、落地-▪◆，莲花池（西里6号）在加电梯过程中▲=◁◇，负责人写了7万字的日记■-◆△•，历时5年▲●△◆△★。我们带着他全国各地去参观□★△•▷•，各级部门去交流◁=★，因为多年前大家没有统一认知…◆▷◁◇○，说加电梯大家都不知道-★☆◇，当然▷◆，现在加电梯可以说家喻户晓了★▽■▼。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算◇◆▷◇◁●，后来算下来不行■◇，加上海淀的是国企做的★▷◇▽◆▷，有一定公益性-▷=▽，最后定的是每年每户230元到280元价格区间▪◆▷■●，收回投资大概是15年◆▷。像广州大都是民企融资做的▪◆○○…，大概需要10年=△◆△▼•。
我们算了一下▷-◁○•，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5◁★▷□，政府补7毛▼△□▽▪●，补三年▪◆☆=，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五…◆■◁△◁，所以大体有几毛钱的空☆▽，通过一些增值服务也就是服务费补上▷◁▲-◆▷，能够把物业团队养起来•■▽=☆▼。
有的是平台公司形式的▷★◆，有的是项目层面的▽▪，但原则上我们参与的是运营类资产的投资▽•□，比如说屋顶太阳能▽◇◇▪□◁，我们参与投资■-◆•、运营○=●，资源性资产还是当地国企的△•★，所有房产证不归我□□▷。
从加梯10年到15年收回成本来说◆○◁=--，我们对接了一些金融机构★-，北京银行…=□◆▷、建设银行都谈过了▲★▪◁◇☆。配套社区商业如何产出=☆□■○◁，产出价值多少▲▼？投资不是我说了算◁-，是银行说了算…□★，目前模型都搭建完了●•□•。
董有…▪：都在谋划进入★◆☆▷●●，现阶段主要以央企▷=▷▼◇、国企为主-◁，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金△◁☆◆■◆，云南城投给云南省城市更新公司15亿元☆☆▽□。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与=■☆，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展…•▪■。
2003年我们开始投运动馆▼◆●□▽▲，少一户都不行▲○◇◆▪★。所以从家庭角度出发◇▼…◇，董有■○□□▽：你不出钱☆◇，要系统梳理☆◆★▲•□。明码标价•□，第三是租赁▽●■…△★，董有表示△◇▲•……。
如果再加上加装电梯的投入•◁•▼，市场规模在15万亿元左右▼-▲=。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣★○◇▪▲，包括左晖控制的愿景集团▷●▽◇••、融创中国等开始进入这一领域•◁，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台•△。
但更大的挑战是盈利■▲▼•○，无论加装电梯工程△■★■◁，还是后期维护-☆◆▷；无论是老旧小区改造前期投入▲-▪▲，还是后期运营•■，每个环节利润都极薄△▪■，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式△◆□••▲。
但你要施工的时候▲☆▪，物业费不行○◁★☆，根据定额□★•-☆、材料标准等确定基准价格◇□，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项•■△。扫码下单▽◆▲◇▼●！
最初加装一部电梯□▲，大部分介入两年就撤了◆▲□▼，利率通常在4%以内▽▲□•▽•！
经济观察报▽▲：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的□◆▪=■■，就搞服务费◆==◁■▽，比如○◆◇▲□。■○=☆◁◆”董有表示-◁•★◁=！
未来存量时代一定得基于运营思维▽•=•◇、服务思维★○▪☆△…，想要引导居民和社会资本出钱-=，那肯定得有收益模型☆-▪。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益▼■◆□，用高科技挣钱…■▪○，服务业应该是高频低收=▪◆★▪。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▷▼▽•●，通过这些方法论■○☆，不光是老旧小区改造和完整社区■▲●□-□，包括城市中心◁•▲◆、安防系统也构建起来了•▷●…。
董有☆•△□：筑福有一套系统的方法论◆▲=…☆，第一次见面时◇□■★▼□，我们会把居民分成愿意加装的-△△□▷、有困难的和有意见的等不同群体☆□，我们把不同意加装的叫做守门员……=◇▲。
第四是购买▷▷=，政府补贴40%■…-▲，但要搞服务费△…◆★，在老旧小区改造领域▪▼□▷•，所以很难●▽◇▽▼，在小区内新建新批经营性空间□■。期限从7年到30年不等-◁▼，国开行和建行有4360亿元的专项额度▼★▲。
董有▽□◇•：一部汽车多少钱▲◆■◇？可以是几万块钱•★▲•…，也可以是几百万…▼▽，加电梯也一样▽•◆■…◁，有30万元的（综合成本基准价▪…▷，下同）◆•、40万元的△○=、50万元的▪△●◁▷，像北京和上海定的是60万元=□■◆…▲。
董有○□▲…-：你恰恰说反了=▪…，现在扩大得非常快●□，去年鲁商集团专门约我见面pg电子麻将胡了2试玩■△，说山东省针对老旧小区改造-◇=，他们有任务▷…□★=▷，有资金▲◁◁◁◁▼，请我们合作=○•▲■▲。8月18日签了战略协议•◇，10月成立公司•-，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造=◆○△=。
老旧小区改造领域各个流程环节也在发展◇☆▲。以前施工周期126天▷△▷■，光解决一个问题不行•●☆▼，这一市场规模在10万亿元左右○△◆◁。挣一大笔钱-=…■•◁。光审批环节需要46个公章■□，而董有下一步目标是7天●•□。这种情况下▽◆▲=。
需要抵押担保☆•。小区存量物业资源▷☆■▲•；最后干瞎了怎么办▼△○？我们会参与一部分投资▽•○▪■●，全年计划新开工5…◇△▲.3万个项目△▽。为什么北京和上海是60万元△-▲▼★。
你加得上吗●=▲□？所以▽☆，春秋擦一次窗户▽▪，2021年全国两会△▲，利用资金购买经营性资产▽▷；但是银行是有条件的…☆••▪，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准○●○•□，现在筑福有几个运动馆◇=▷★-◇，加个电梯4年▼◆…•▪□、5年谁熬得住▪•？加梯这件事□◇☆…-■！
经济观察报▷■■◁•：老旧小区改造利润较薄==…，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么=◆☆●▽▲？
董有▽•-▪◁▪：筑福主要从前段投资角度出发★●●•▲-，当地政府基础类资金缺乏的时候◆-=□☆▪，我们出资或帮助解决融资问题○★；还有一类△△□，愿景他们主要是从后期物业○▲…▼■、配套用房运营角度进入◇◆●。
董有-■▪：我们以前没做▼◇▪=，现在开始做了▼☆-▼●，因为有些（小区）没有物业…■……，你得帮着做了▪▪◁，有的我们自己独立做•▼，有的联合当地物业公司一起做☆▲●••▽。
经济观察报▲◆★○-☆：加装电梯后还需要日常维护▲△，很多老旧小区没有物业公司•▽▷•■，后期维护费用谁来出▽★•▪☆•？
董有◁☆★■：偿还主要有两类▲●■-●◇，一类是经营性收入◇•▽★▲，比如租金▼-◆◆▷△，主要用来还利息●▷○；还有一类就是资产证券化◇-◆。老旧小区改造要解决资金缺口问题▪★■△▼-，就必须使一些资源完成资产证券化▼◆，所以我们现在帮各地做资产资源储备☆◁▲。原来政府都是搞土地储备★□…-，完成招拍挂后-▷-★，资金就来了△■▷◇☆；未来我们叫资产储备●◁◁□…▷，变现资金用来改造老旧小区▲•◇★◁□。
董有表示◁○○•△•，虽然市场前景诱人■▷○，但不同于增量房地产市场▽◆◆，作为存量时代重要形式的老旧小区改造◆-★，不仅利润薄◆-●•，而且工作推进难度较大▲▼▽。前期进入的很多企业•☆○☆，由于干不下去••，开始撤退●▼□=。
融资担保主要来自城市存量-▷◁◇，把边角用地-■☆、闲置房产◁•、低效资源梳理出来◆□▼◆，用来做融资抵押担保★△。我们帮几个区县做资产包•▪★=，每个城市都有•■▼◇，比如崂山我们梳理出来41处★▲▽□▼。
三会落实了●▷◇▼☆，接着要完成三资▷■，首先得有资源才能形成资产◁○▷◆，有了资产才能变成资金▼-•。最后要完成的是三业○◆▷▷-☆，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业▼…，然后装进相关的企业•▪○○●◇，这样就形成了持续发展■■-=◆。
董有▽★▽：我们不评价友商做的如何…◆■，但可以说说自己★△。马上我们通州的项目也要上了-▽□，一个是北小园锅炉房▪◇，一个中餐锅炉房△▲•，还有一个武夷花园☆▪▪•★，这三个地方要改成社区文化中心=■▽★□。5月运河旁边还有一个运动馆△△•，传媒大学有个图书馆=▪☆。将来这些配套如何运营▽△◇、产出▷●•=◆▲，不产出怎么来投资□◇…○◇？
董有…•◁：租赁梯收回投资大概是10年到15年●•，海淀加装电梯是北京最多的○●○，有几百部★▷=▷▲•，都是我们设计的●▽，当时和住建委讨论了很久○=，一是成本怎么控制-▽，质量怎么保障★■●；二是收回投资的定价▲◁◁…。